Em resumo: O Regime Simplificado do Arrendamento Acessível produz efeitos desde 1 de setembro de 2026 e revogou, na mesma data, o Programa de Apoio ao Arrendamento. Falta, porém, a portaria que fixa os limites máximos de renda por tipologia, que a lei mandava aprovar no prazo de trinta dias a contar da publicação do diploma, em maio. A plataforma eletrónica que devia estar adaptada até 1 de setembro também não está operacional. Quem esteja a negociar um contrato não tem hoje forma de saber qual o tecto de renda que lhe será aplicável.
O que entrou em vigor a 1 de setembro
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou o Regime Simplificado do Arrendamento Acessível, cujo regulamento consta do respetivo anexo III. A alínea c) do n.º 1 do artigo 18.º faz o regime produzir efeitos a 1 de setembro de 2026, data em que as alíneas a) e b) do mesmo número revogaram os Decretos-Leis n.os 68/2019 e 69/2019, que sustentavam o Programa de Apoio ao Arrendamento. Não há, portanto, sobreposição nem período de transição: o regime antigo cessou e o novo começou.
A peça que falta
O n.º 1 do artigo 4.º do anexo III faz depender o limite máximo de renda de portaria, a fixar por tipologia e tendo por base 80% da mediana concelhia divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, com possibilidade de atender à eficiência energética e à existência de estacionamento privativo. O artigo 16.º mandava aprovar essa portaria no prazo de trinta dias a contar da publicação do diploma. Passaram quase quatro meses e a portaria não foi publicada. Sem ela, o elemento que determina a elegibilidade do contrato — e, com ela, o benefício fiscal — não está determinado.
A plataforma também não está pronta
O n.º 1 do artigo 13.º obrigava a adaptar até 1 de setembro de 2026 a plataforma eletrónica do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana através da qual o regime é operacionalizado. Não está operacional. A consequência prática não é apenas de conveniência: é através dessa plataforma que o senhorio cumpre a obrigação de submissão de que depende o reconhecimento do benefício.
O que o regime dá e o que exige
Os rendimentos prediais dos contratos elegíveis ficam isentos de IRS e de IRC, nos termos do n.º 1 do artigo 6.º do anexo III. Em contrapartida, o artigo 5.º impõe prazo mínimo de três anos quando o arrendamento se destine a residência permanente e de três meses quando se destine a residência temporária. O limite de renda, como se disse, remete para a portaria em falta.
Um prazo que convém marcar desde já
O n.º 3 do artigo 6.º obriga o senhorio a submeter na plataforma do Instituto a cópia do contrato e o comprovativo da comunicação feita no Portal das Finanças até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração. O n.º 4 encarrega depois o Instituto de comunicar à Autoridade Tributária até ao final de fevereiro. É uma cadeia de prazos curta e sem tolerância aparente, pelo que quem celebre contratos ainda este ano deve tratar a data de 15 de janeiro de 2027 como um prazo próprio e não como uma formalidade administrativa.
O que fazer agora
Para quem esteja a negociar, a recomendação concreta é não fixar a renda como valor fechado sem acautelar o desconhecido. Vale a pena prever expressamente no clausulado que a renda se ajusta ao limite máximo que vier a ser fixado por portaria para a tipologia e o concelho em causa, com indicação do que sucede se o valor acordado exceder esse limite — se a renda se reduz automaticamente, se o contrato se converte em arrendamento comum, ou se assiste às partes a faculdade de revogar. Para quem tenha contratos celebrados ao abrigo do programa revogado, convém verificar em que termos a situação transita, uma vez que a revogação operou na mesma data em que o novo regime começou a produzir efeitos. E em qualquer dos casos vale a pena acompanhar a publicação da portaria, porque é dela que depende saber se o contrato é ou não elegível.
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Esta nota faz parte da edição de 18 de setembro de 2026 da newsletter quinzenal do escritório, com trinta e duas matérias em português e inglês. O documento integral, em papel timbrado, está disponível aqui.
Esta nota tem finalidade informativa e não constitui aconselhamento jurídico. As soluções concretas dependem dos factos de cada caso e do regime aplicável à data. Para questões específicas, contacte um advogado.