Em resumo: durante anos a Autoridade Tributária exigiu, para a taxa reduzida de IVA em obras de reabilitação, que além da área de reabilitação urbana delimitada existisse uma operação de reabilitação urbana aprovada. A Lei n.º 48/2026 diz que não — e diz por interpretação autêntica, com efeitos reportados a 2009. Esta nota explica o que muda, quem pode reagir e com que limites.
O que a lei fixa
A Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, procede à interpretação autêntica da verba 2.23 da lista I anexa ao Código do IVA, na redação dada pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro. O art. 2.º determina que se consideram empreitadas de reabilitação urbana todas as que sejam realizadas em imóveis ou espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas nos termos legais, independentemente da aprovação de uma operação de reabilitação urbana. Fica afastada a exigência cumulativa que alimentou litígios em sede arbitral e judicial. Ref.: Lei n.º 48/2026, DR n.º 158/2026, 1.ª série, de 17/08/2026.
Porque é que a data importa
O art. 3.º manda a lei produzir efeitos à data da entrada em vigor da Lei n.º 64-A/2008. Tratando-se de interpretação autêntica, a lei nova integra-se na lei interpretada nos termos do art. 13.º do Código Civil: não cria um regime a partir de agosto de 2026, esclarece o que a norma sempre quis dizer. O diploma entrou em vigor a 18 de agosto de 2026. É esta retroatividade que abre a porta a discutir obras faturadas há anos.
O que a retroatividade não reabre
Convém dizê-lo antes de gerar expectativas: a retroatividade própria das leis interpretativas não reabre situações cobertas por caso julgado nem por caso decidido. Processos com decisão transitada, ou atos tributários que se consolidaram por não terem sido impugnados nos prazos legais, não voltam atrás por força desta lei. O que fica em aberto são os períodos ainda não consolidados e os processos pendentes.
Empreiteiros e promotores: o que rever
Quem liquidou IVA à taxa normal por prudência, perante o entendimento da AT, tem agora um argumento normativo expresso para aplicar a taxa de 6% nas obras em curso. Convém rever, em concreto, três coisas: a delimitação formal da ARU à data dos trabalhos, que a lei não dispensa; a qualificação da obra como reabilitação, que continua a ter de ser demonstrada; e as cláusulas de repercussão do imposto nos contratos e cadernos de encargos, para saber quem beneficia de uma eventual regularização.
Proprietários, condomínios e municípios: o caminho da devolução
Do lado de quem suportou o imposto, a discussão é sobre devolução e depende dos termos contratuais e dos prazos. Os arts. 78.º e 98.º, n.º 2, do Código do IVA fixam os limites da regularização e do direito à dedução, e a Lei Geral Tributária os da reclamação e da revisão. Vale a pena recordar que, no que respeita a juros indemnizatórios em pedidos de revisão oficiosa, o Pleno do Contencioso Tributário do STA fixou jurisprudência no sentido de que só são devidos decorrido um ano sobre o pedido — pelo que reagir dentro dos prazos normais continua a ser mais vantajoso do que esperar. Ref.: Ac. STA n.º 18/2026, DR n.º 149/2026, 1.ª série, de 04/08/2026.
O passo imediato
Fazer uma triagem: identificar as obras dos últimos exercícios em imóveis situados em ARU, separar as que estão cobertas por decisão consolidada das que não estão, e confirmar em que períodos ainda é possível reclamar, rever ou regularizar. É um trabalho de dossiê, não de argumento — a lei dá a razão, mas a prova da localização e da natureza da obra continua a ser de quem a invoca.
Esta nota tem carácter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para análise do seu caso concreto, contacte-nos.