Em resumo: a Autoridade Tributária esclareceu como se aplica a taxa única de IMT de 7,5% na compra de casa por não residentes. O critério decisivo é o estado civil do comprador. Num casal casado em regime de comunhão há um só facto tributário, e basta que um dos cônjuges tenha sido residente fiscal em Portugal para afastar a taxa. Quem já pagou os 7,5% e depois regressa, ou arrenda com renda moderada, tem seis meses para reagir por reclamação graciosa.
A regra e as três exceções
O n.º 10 do artigo 17.º do Código do IMT, aditado pelo artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, cria uma taxa única de 7,5% na aquisição de prédio urbano ou fração destinada exclusivamente a habitação por não residentes, sem aplicação de qualquer isenção ou redução. Escapam à taxa três situações: o adquirente já ter sido considerado residente fiscal em Portugal nos termos do artigo 16.º do Código do IRS; tornar-se residente no prazo de dois anos contados da aquisição; ou destinar o imóvel a arrendamento habitacional com renda moderada, celebrando o contrato no prazo de seis meses e mantendo-o por um mínimo de trinta e seis meses nos primeiros cinco anos.
Comprador sozinho
Sendo o adquirente único — solteiro, divorciado, viúvo, ou casado em regime de separação de bens — a regra é direta: aplica-se a taxa de 7,5% se for não residente. Se já tiver sido considerado residente fiscal em Portugal em algum momento, aplicam-se as taxas gerais do n.º 1 do artigo 17.º. A aferição é individual e não depende de mais ninguém.
Compropriedade: tantos factos tributários quantos os comproprietários
Quando o imóvel é adquirido em compropriedade, há tantos factos tributários quantos os comproprietários, e os pressupostos aferem-se separadamente para cada um. Um comprador pode ficar sujeito aos 7,5% e o outro às taxas gerais, consoante o respetivo histórico de residência fiscal. Isto tem uma consequência prática que convém antecipar: a repartição de quotas entre comparte residente e comparte não residente altera o imposto devido, e deve ser pensada antes da escritura, não depois.
Casados em comunhão: um só facto tributário
É aqui que está o ponto mais importante. Sendo os adquirentes casados em regime de comunhão de bens, há um único facto tributário e uma única liquidação, com responsabilidade solidária de ambos, nos termos do artigo 4.º do Código do IMT e dos artigos 21.º, n.º 1, e 22.º, n.º 3, da Lei Geral Tributária. A taxa de 7,5% só se aplica se ambos os cônjuges forem não residentes e nenhum deles alguma vez tiver sido residente. Basta, portanto, que um dos dois tenha sido residente fiscal em Portugal para afastar a taxa agravada e chamar as taxas gerais. Para muitos casais de emigrantes em que apenas um dos membros viveu cá, a diferença é substancial.
Como recuperar o que foi pago a mais
O n.º 11 do artigo 17.º prevê que a Autoridade Tributária anule, a requerimento do interessado, a diferença entre o imposto pago e o que resultaria das taxas gerais. O requerimento segue a via da reclamação graciosa, no prazo de seis meses fixado no n.º 12. Para efeitos do artigo 70.º, n.º 4, do Código de Procedimento e de Processo Tributário, contam como facto superveniente a fixação de residência em Portugal ou a data de celebração do contrato de arrendamento com renda moderada. O prazo conta-se, por isso, do facto que preenche a exceção, e não da escritura.
O que fazer antes da escritura, e depois dela
Antes: se algum dos adquirentes já foi residente fiscal em Portugal, reúna a prova documental dessa residência e leve-a ao notário e à liquidação, em vez de a invocar mais tarde. É a forma de pagar o imposto correto de uma vez, sem ter de pedir a devolução. Depois: se pagou à taxa de 7,5% e entretanto fixou residência em Portugal, ou celebrou contrato de arrendamento com renda moderada dentro dos seis meses, apresente a reclamação graciosa dentro do prazo — passado o prazo, a restituição perde-se. Marque a data no calendário no próprio dia em que o facto ocorrer. Ofício-Circulado n.º 40131/2026, de 4 de setembro de 2026, da Autoridade Tributária e Aduaneira.
Esta nota tem carácter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para análise do seu caso concreto, contacte-nos.