Em resumo: a Relação do Porto decidiu duas questões que mudam o cálculo do risco nas ações de despejo. A primeira: as partes podem convencionar renovações anuais em contratos posteriores à Lei n.º 13/2019, porque o artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil é supletivo e não imperativo. A segunda: a indemnização pelo dobro da renda não é automática — pressupõe culpa, e não há culpa quando a data do termo do contrato é seriamente controvertida. Senhorios e arrendatários ganham cada um o seu ponto.
O caso
Um arrendamento habitacional com prazo certo de cinco anos previa renovações sucessivas de um ano. Os senhorios comunicaram a oposição à renovação por cartas recebidas com 128 dias de antecedência sobre o termo, e pediram a cessação do contrato, o despejo e uma indemnização mensal correspondente ao dobro da renda. O saneador-sentença julgou a ação improcedente: entendeu que o artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, na redação da Lei n.º 13/2019, impõe imperativamente renovações não inferiores a três anos, pelo que a cessação seria prematura.
A norma das renovações é supletiva
A Relação revogou a decisão com um argumento de proporção: se as partes podem excluir de todo a renovação do contrato, também podem fixar um prazo de renovação inferior a três anos — quem pode o mais, pode o menos. O artigo 1096.º, n.º 1, vale como regime supletivo, aplicável quando as partes nada convencionem, e não como limite imperativo à autonomia privada. A cláusula de renovação anual é, portanto, válida. Esta é uma questão em que as Relações se vinham dividindo, e o acórdão toma posição clara.
Onde está, então, a proteção do arrendatário
A estabilidade do arrendatário não é assegurada pela norma das renovações, mas pelo artigo 1097.º, n.º 3, do Código Civil, que garante ao contrato uma vigência mínima de três anos contados da celebração, mesmo havendo oposição à renovação pelo senhorio. É esse o verdadeiro prazo-travão. No caso julgado, o contrato durava havia cerca de dez anos, pelo que o mínimo estava largamente ultrapassado e nada obstava à cessação. O tribunal declarou o contrato cessado e ordenou o despejo.
O dobro da renda não é automático
O pedido de indemnização foi, porém, julgado improcedente, e é aqui que a decisão interessa ao arrendatário. O artigo 1045.º, n.º 2, do Código Civil regula uma situação de mora agravada, que pressupõe falta de cumprimento imputável ao locatário. Essa imputação deve recusar-se quando a data do termo do contrato é genuinamente controvertida entre as partes e o arrendatário sustenta a sua posição em argumentos jurídicos plausíveis e defensáveis — como sucedia, tanto assim que a primeira instância lhe dera razão. Quem discute de boa-fé uma questão jurídica séria não está em mora culposa pelo simples facto de vir a perder.
O que isto significa na prática
Para o senhorio, há uma boa e uma má notícia. A boa é que a cláusula de renovação anual funciona e permite recuperar o imóvel com muito maior previsibilidade, desde que respeitados os três anos mínimos do artigo 1097.º, n.º 3, e os prazos de antecedência da comunicação. A má é que não deve contar com a indemnização pelo dobro da renda para pressionar a desocupação: se o arrendatário tiver um argumento jurídico defensável quanto à data de cessação, essa parcela cai, e com ela boa parte do valor da ação. Para o arrendatário, a defesa existe, mas tem de ser construída com fundamento — não basta discordar, é preciso ter razões que o tribunal reconheça como plausíveis.
O que rever agora
Se tem contratos celebrados depois de 2019 com cláusulas de renovação anual, verifique se a redação exclui expressamente o regime supletivo e se as comunicações de oposição respeitam a antecedência legal. Se está a preparar uma ação de despejo, conte o prazo a partir da celebração, e não da última renovação, e avalie com realismo se o pedido do dobro da renda tem sustentação. Se é arrendatário e recebeu comunicação de oposição, confirme se os três anos do artigo 1097.º, n.º 3, já decorreram antes de tomar qualquer decisão sobre a desocupação. Ac. TR Porto, processo n.º 11666/25.9T8PRT.P1, de 14 de julho de 2026, relator João Ramos Lopes.
Esta nota tem carácter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Para análise do seu caso concreto, contacte-nos.