Em resumo: a 9 de julho de 2026, o Conselho de Ministros aprovou uma reforma do arrendamento urbano. Sublinhado a vermelho: ainda não é lei — a proposta segue para o Parlamento e pode mudar. Mas o desenho está feito e altera o equilíbrio entre senhorios e inquilinos em três frentes.
1. Incumprimento: resolução aos dois meses
O contrato passa a poder ser resolvido com dois meses de rendas em atraso (hoje são três). Atrasos superiores a oito dias também passam a justificar a resolução, se ocorrerem mais de três vezes em doze meses ou mais de quatro em dezoito. E o senhorio passa a dispor de seis meses (em vez de três) para exercer esse direito.
2. Novos contratos: mais liberdade
Cai o limite de 2% ao aumento da renda inicial nos novos contratos que substituam contratos anteriores; passa a admitir-se a antecipação de rendas até três meses e caução sem limite legal; e o senhorio pode opor-se à primeira renovação automática logo no fim do prazo inicial, sem esperar três anos.
3. Rendas antigas (contratos anteriores a 1990)
Transição para o NRAU com regras por idade e rendimento (limiar: 64.400 euros anuais). Abaixo dos 65 anos e do limiar, a renda fica protegida durante cinco anos; acima do limiar, pode subir até 1/15 do valor patrimonial tributário. Com 65 ou mais anos, ou incapacidade igual ou superior a 60%, a proteção mantém-se — com compensação do Estado ao senhorio.
E ainda
Foi aprovado em simultâneo um fundo de emergência habitacional, com apoios não reembolsáveis para situações de vulnerabilidade.
O que fazer com isto
Nada, por agora — e isso é o conselho. Senhorios: não apliquem regras que ainda não existem; preparem as minutas para o dia em que a lei sair. Inquilinos com contratos antigos: meçam já o impacto possível (idade, rendimento, VPT do imóvel), porque é isso que define a margem de negociação. Acompanharemos a discussão parlamentar e atualizaremos esta nota quando houver diploma publicado.
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